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中金：近期房地产政策积极变化联合解读

2023-07-30 13:07:01来源：韭研公社

据xinhua社7月27日报道，住房和城乡建设部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上说，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。我们认为这是对7月24日政治局会议中提出的“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求”的响应和落实，在行业基本面指标走势和市场情绪方面均有提振效果。

地产

【资料图】

据xinhua社7月27日报道[1]，住房和城乡建设部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上讲到，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。我们认为这是对7月24日政治局会议中提出的“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求”的响应和落实，在行业基本面指标走势和市场情绪方面均有提振效果。

会议表述中提及的几项措施均有一定改善空间。其中，最引人关注的部分就是对于“认房认贷”政策的调整，据我们统计目前我国32个超高/高能级城市中仍有20城对“无房有贷款记录”家庭执行的最低首付比例高于其对“无房无贷款记录”家庭（“纯刚需”）的执行标准，如果全部城市均从“认房认贷”调整为“认房不认贷”，则“无房有贷款记录”家庭的首付比例下调空间约为13个百分点，其中多数城市的下调空间为10个百分点，相关政策如有所落实，或将对“卖一买一”、“卖旧买新”的改善需求释放有所支持，符合国家政策初衷。除此之外，在首套住房首付比例下调方面，也尚有一定的政策空间。尽管目前32个超高/高能级城市中仅北京、上海的纯刚需家庭仍适用35%的首付比例，比最低要求高5个百分点，其他城市均已降低到最低标准，即限购城市30%、非限购城市20%；但考虑到其中28个城市仍是限购城市，如果按照过去一年多以来各地在“因城施策”框架下对限购范围的微调思路，各地仍可以按照实际供需情况对限购范围做一定合理调整，也可能在部分区域内改善居民家庭的住房支付能力。再次，在改善性住房换购税费减免方面，2022年9月30日，财政部和税务总局曾发文对“出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人[2]，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠”，此前该优惠的执行期限截至2023年末，如果该优惠政策有所延期，或也对需求端有一定支撑。增值税优惠方面，目前超高/高能级城市中多数城市都已执行“满二”住房免征政策，仅4个城市仍执行“满五”住房免征政策，或存在一定优化空间。最后，房贷利率方面，目前百城首套和二套房贷利率分别是%和%，均为历史最低，其中一线城市平均分别为%和%，其余城市平均分别为%和%，头部城市的下调空间较大。

我们认为上述政策调整如落地或将对新房销售有所提振。本次会议所提及的政策类型均对居民购房需求有较为直接的影响，如果落地或将对新房销售有所提振；考虑到目前政策思路仍是以因城施策为主，后续各地政策或陆续落地，最终涉及的城市能级和政策力度可持续关注，我们此前在年度和半年度策略中提出的销售温和复苏的可见性增强。然而，考虑到从政策落地、销售改善传导至拿地上量、开工投资提振仍存在一定时滞，并受到诸如核心区位土地供应节奏等外生因素的扰动，年内投资改善速度、幅度或慢于、弱于销售，但中长期也会有一定提振效果。

我们继续看多两市地产股的相对与绝对收益表现，提示接下来beta与alpha两个层面的催化剂。近期政治局会议、住建部倪虹部长表态等指向接下来以高线级城市对刚需和改善需求支持措施的进一步细化与空间打开，对应于市场景气度企稳、回暖的概率提升，这将对投资者预期及风险偏好整体提供支撑。此外，临近业绩期，开发商中期财报虽然各项指标仍处筑底阶段，但存在局部亮点。我们预计部分中型央国企和优质民企中期业绩将实现20%以上的积极增长；部分土储和操盘力扎实的房企中期业绩将实现0-10%正增长。进一步地，在金融机构风偏整体不高的情况下，上半年财务压力相对可控的房企（如头部央国企、优质民企）享受到资金资源的进一步倾斜，我们预计其至中期杠杆率水平和平均融资成本均有望稳中趋降。最后，两市地产股当前估值、仓位仍低。虑及供给侧改革的长趋势，接下来3-6个月维度推荐1）均好型央国企（或类资质）中的弹性标的；2）景气复苏阶段可关注优质非国企夯实财务至重回稳健发展的机遇。

稳健型房地产服务标的有望持续兑现增长。我们预计稳健型标的1H23净利润同比增长20-30%左右，而2023-2024全年亦有望维持20%-30%的利润增速，主要考虑到相关标的仍处于成长周期，持续受益于基础物管、商业运营等主要业务的持续份额扩张，以及综合管理效率提升带来的盈利能力改善。

股票投资策略方面，后续若上述开发端需求支持政策逐步落地，则有望在业绩兑现确定度和投资人风险偏好方面对房地产服务股票起到双重提振作用。我们推荐投资人沿着以下三条主线进行交易：1) 逢低布局基本面透明度高、运营稳健的头部物企，以把握beta预期企稳向上时的相对弹性；2) 关注房地产开发市场供给侧结构性变革中重点受益的代建标的alpha型机会；3) 捕捉特定龙头物企在品牌优势、成本控制等核心竞争力建设逐步兑现下的长期市值成长机会。

风险：基本面修复不及预期，房企信用加速恶化。

建材

【首先从政策层面看】

近期政策层面不断释放利好，市场情绪逐步转暖，昨日住建部的讲话也提升了市场对高能级城市“认房不认贷”的积极预期。建材板块逐步从之前“弱现实、弱预期”转为“强预期，弱现实”。复盘07年至今的建材行情来说，一般在“强预期弱现实”阶段，建材板块均有超额收益。因此在此阶段，我们更为推荐与政策相关性更强，政策弹性更大的消费建材以及玻璃；同时，估值达到历史低位、关注度低、价格已在小企业成本线的水泥板块，亦有一定的反弹空间。

而中期来看，政策的落地强度是支撑后续建材板块能否进一步向上的关键。而结合城中村改造政策来看，政策风格整体趋向于稳健，对经济发展的更着眼长远，因此建材基本面的复苏节奏，需要进一步观察和确认。

所以从配置角度，我们认为选股思路需相对均衡一些，兼顾进攻和防御，对估值处于低位的水泥、玻璃板块个股可以适当乐观一些，短期建议关注政策相对敏感的高弹性龙头；中期优先推荐龙头有定价能力、盈利安全边际强且估值性价比高的。

【而展望政策对需求端的带动效果】

我们看到近期出台的政策包括，促进家居消费、扎实推进旧改、超大特大城市实施城中村改造，逆周期调节、加快专项债等，均对建材均有需求的拉动。以及住建部最新提出的“认房不认贷”，也有望拉动住宅需求。但总的来说，竣工端的建材需求落地力度有望强于开工端。

具体来看，促进家居消费方面，提到完善绿色供应链，支持旧房装修，局部改造。涉及到的建材品种有内墙涂料、石膏板、基辅材等。

旧改和城中村改造，主要涉及到小区外部的涂料、防水、保温、玻璃等。

逆周期调节、加快专项债，则有望带动新项目开工，对开工端的水泥、防水、管道或有一定提振。

综合来看，政策对建材板块的情绪有明显提振，政策对需求的拉动效果需逐步确认，且对于竣工端建材的拉动更为明显。同时，我们也提示积极关注以消费建材为首的格局加速集中。消费建材行业出清的速度在明显提升，头部企业亦在探索下游渠道变革，尽快减弱和地产的强关联、强绑定，并使收入占比向非房地产和C端快速倾斜。因此，战略定位准确独到、在非房领域加大布局，并着力扩大渠道优势的龙头有望脱颖而出。

风险：政策推进进展不及预期，行业竞争加剧。

轻工

住建部召开座谈会释放房地产平稳发展积极信号，有望推动家居消费需求改善。近日住建部召开企业座谈会，就建筑业高质量发展和房地产市场平稳健康发展与企业进行深入交流，其中提到要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。我们认为随着后续政策落地，将逐步刺激需求改善，带动家居消费持续回暖。

7月18日，商务部等13部门印发关于促进家居消费若干措施的通知，《通知》围绕大力提升供给质量、积极创新消费场景、有效改善消费条件、着力优化消费环境四个方面提出针对性措施：1）提升产品供给质量，推动智能家居、适老化家居发展；2）创新消费场景，推动渠道变革；3）完善社区服务网络，促进下沉市场发展；4）健全家装标准规范，加强对家居消费信贷支持，鼓励金融机构加强与家居相关企业合作。我们预计在需求端逐步回暖的情况下，促家居消费政策落地效果有望比此前市场预期表现更好，更好地刺激家居消费需求。

家居消费逐步回暖，看好家居龙头业绩复苏。根据国家统计局数据，2023年1-6月家具类消费品零售额为685亿元，同比增长%，其中4月/5月/6月单月分别实现109/115/145亿元，同比增长%/%/%，家居行业保持稳步复苏，我们预计家居头部企业表现更佳，部分优质企业Q2收入端或已经恢复两位数增长，降本增效下利润率稳步提升，利润增速表现更好。龙头公司大家居战略持续推进，渠道布局稳步下沉，同时在去年低基数影响下，业绩有望继续复苏，呈现逐季向好趋势，并且我们预计在需求端稳步复苏的背景下，未来仍有望保持良好的复合增速，龙头份额稳步提升，实现强者愈强。

家居板块估值位于历史低位，家居消费回暖有望带动估值回升。截至7月27日，申万家居用品指数PE（TTM）约24倍，处于近十年历史PE（TTM）25%分位以下，板块安全边际强。后续随着相关政策落地，我们认为有望提振家居消费信心。随着家居消费持续回暖以及龙头公司业绩复苏，我们认为家居龙头有望迎来戴维斯双击。

我们继续看好龙头公司中长期持续成长势头，推荐：1）智慧家居龙头；2）定制家居龙头；3）软体家居龙头；4）家装龙头。

风险：政策推进进展不及预期，行业竞争加剧。

家电

地产后周期板块估值有望迎来修复。家电板块中，厨电行业需求同地产关联度相对较高，估值受市场对地产板块预期的影响较大。复盘过去1年，在需求景气度一般的情况下，厨电行业有过三波比较明显的涨幅。1）2021年11月，市场传出承债式收购可突破三条红线，12月中央经济工作会提“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，房地产预期改善。2）6月房地产销售情况呈现环比增速扩大、同比降速收窄，带动板块预期改善。3）2022年11月，随着三支箭政策陆续出台，板块迎来较大幅度反弹。但上述三次反弹之后，均因为地产销售并未明显改善，行业需求也未有明显起色，后期都有较大幅度回撤。

本次板块在政治局会议未提房住不炒、住建部表态等因素催化下，迎来反弹。后期板块走势，短期取决于政策出台的速度和力度，中期则取决于地产销售的恢复情况。如果后续地产销售能够企稳甚至回升，厨电板块估值也有希望突破年初高点。

基本面角度厨电龙头二季度业绩稳健，下半年有望环比改善。2Q23在低基数效应下，厨电板块整体延续温和复苏态势。考虑上半年“保交付”政策带动下新房竣工面积同比+19%，我们预计下半年厨电行业景气度有望继续提升。

家电品类地产后周期属性减弱，房地产市场影响淡化。近年以来，地产行业景气度整体进入下行周期，2022年商品房销售面积同比-24%。白电、厨电等大家电具备一定地产后周期属性，但是与地产关联度不断下降，我们测算2021年冰箱、洗衣机、空调、彩电、油烟机+燃气灶需求中，新房带动的新增需求占比分别为22%/21%/27%/23%/35%，新房带动的新置需求占比越来越小，家电品类整体地产后周期属性减弱。

风险：出口不及预期，行业竞争加剧。

银行

地产加杠杆窗口重启。我们估算本轮房地产放松周期中，新发放按揭利率已降至%左右的历史最低水平，但购房平均按揭贷款比例约为31%为历史中等水平，相比2016年的33%左右仍有加杠杆空间。我们认为此次政策放松中降低首付比例、“认房不认贷”的相关政策能够提升居民购房杠杆比例，作为购房门槛的首付比例降低也利于刺激购房需求，杠杆比例和购房需求的同时提升有望重启房地产贷款加杠杆窗口。

银行“资产荒”拐点。截至2Q23居民购房按揭贷款同比增速可能历史首次进入负增长，房地产贷款占全部新增贷款的比例从2017年最高40%的水平降至2Q23的3%以下（TTM），“消失的地产杠杆”是银行2022年以来银行“资产荒”的主要原因。本次政策调整有望刺激房地产贷款新发放，存量按揭利率调整有望减少提前还贷现象，我们预计长期房地产贷款占新增贷款比例可能已经见底，银行“资产荒”拐点出现。

对公敞口金融风险缓释。房地产销售恢复也有望改善房企现金流，改善房企信用状况，从而减少不良生成、降低信用成本、提高银行利润。我们估算截至2022年年底银行表内房企风险敞口约17万亿元（包括贷款、非标和债券），占总资产比重约5%；对公房地产贷款约14万亿元，占银行贷款约6%。2022年年底上市银行房地产对公不良率约4%，假设拨备比例为25%，我们估算4%房企不良资产率带来的信用成本约相当于银行净利润的3%。

银行估值继续修复。我们认为近期政策“稳增长、防风险”信号明确，地产政策放松有利于银行“资产荒”改善、房地产敞口风险缓释，银行股估值有望继续修复。我们重点推荐：1）推荐受益于宏观经济与资本市场复苏的银行；2）推荐所在区域经济活跃，业绩具备高成长性的区域性银行；3）高股息、低估值的国有大行。

风险：经济复苏不及预期，房地产和地方隐性债务风险。

钢铁

拥抱被低估的钢铁”核心资产”

产量压降渐行渐近，政治局会议表态提振市场信心。近期我们观察到行业迎来重要边际变化：1）2H23行业产量压降压力逐渐加大，预期2H23行业供给承压。2）近期政治局会议明确在新的地产供需形式下，地产政策具备优化空间，市场对地产及钢铁需求的悲观预期有望修复。

“三低”格局下，板块兼有高胜率与高弹性。钢铁板块自22年下半年进入低谷，一方面地产开工大幅下滑导致钢铁需求不振，另一方面铁矿价格相对强势，两头挤压使得行业盈利周期处于历史底部，据统计局，截至5月行业累计亏损超500亿元，同比增长82%。此外，钢铁行业库存周期也位于历史低位。宏观及盈利周期触底的同时，产业及市场预期跌入冰点，钢铁行业库存周期进入漫长的主动去库阶段。当前行业处于历史底部周期，兼有高胜率与潜在复苏周期中的高弹性。而伴随近期供需两端的边际变化，市场对行业悲观预期出现改善，驱动板块估值开始修复。

把握“预期波”,产业链“正反馈”可期。我们认为在2H23的预期先行阶段，板块或重新演绎22年10月至23年3月的行情：从前期悲观预期修复，到需求数据出现改善对“强预期”形成验证，市场预期进一步强化，而再往前看我们认为决定行情持续性与空间的核心在于需求复苏的“成色”，其是否能匹配或支撑市场预期持续改善，或“相信”复苏的到来。一旦预期与需求形成向上的共振，产业信心的提振将使黑色产业链库存进入主动补库周期，需求的弹性有望超出市场预期，从而带来板块盈利及估值的双击。相较4Q22至1Q23，政治局会议上再次定调“稳增长”，尤其是地产政策有望优化，当前时点我们认为对钢铁需求的复苏应当更有信心，产业链“正反馈”可期。

着眼长远，拥抱被低估的钢铁制造业核心资产。年内铁矿价格仍强势，我们认为钢铁盈利周期修复仍需时间，宜着眼长远，聚焦被低估的钢铁核心资产。我们强调“分化”是行业重要发展趋势，一方面是制造业与建筑业需求增速分化，另一方面是行业龙头与中小钢厂从竞争力与盈利能力分化，长期来看将带来行业集中度与实际产能利用率的攀升，优化行业竞争格局。目前由于市场对钢铁需求及地产行业预期悲观，我们认为市场仍未充分认识到行业龙头的商业模式与产品竞争力/盈利能力已经与普通大宗品钢材产生较大差异。此外，我们认为，特钢新材料龙头企业在走出国内制造业景气低谷后有望迎来戴维斯双击。最后，我们认为年内铁矿石供需仍然偏紧，铁矿石价格易涨难跌。

风险：地产景气修复不及预期；全球经济加速下行。

有色

稳增长政策预期改善，铝板块有望迎来估值修复。一是铝需求结构中，房地产板块占比较大，据阿拉丁统计，2022年为29%，使铝板块受房地产板块预期影响较大。二是目前铝板块公司股价自2023年4月高点以来明显回撤，主要公司估值均回落到阶段性低位。我们认为，此次政治局会议以及住建部表态有望提振房地产稳增长政策的预期，后续政策的逐步落地以及秋季旺季补库需求的释放，有望带动铝价进入上行通道，铝板块重估动能强劲。

供给侧短期承压，但开工率已至历史高位，供给刚性凸显。一是近期电解铝运行产能快速增加主要系6月中旬以来云南持续复产，截至7月21日云南省电解铝运行产能累计增加130万吨，按照云南负荷监测数据推算，我们预计7月底将恢复至去年9月减产前的水平，供给端压力短期有所提升。二是据阿拉丁统计，截至7月21日国内电解铝运行产能提升至万吨，国内电解铝有效建成产能万吨，全国电解铝企业开工率约为%，已至历史最高水平，供应刚性凸显，提升价格弹性。

电解铝社会库存处于历史低位，且下游铝加工开工率低，静待秋季稳增长政策落地和秋季旺季到来。据SMM数据，截至7月21日国内铝下游龙头加工企业开工率%，环比下降，同比下降；电解铝库存万吨，同比下降万吨，处于历史同期最低水平。我们认为，下游加工板块开工率处于较低位置，而上游库存处于历史低位，一旦下游需求转好，在供应刚性无法及时跟上的背景下，铝价上涨弹性较大。

正如我们6月12日发布的深度报告中的核心观点，我们认为，国内电解铝产能基本触达供改政策天花板，供应刚性日益强化，国内外能源紧张所导致的供应脆弱性也日益凸显。考虑到近期中国经济复苏预期有望否极泰来，海外需求虽弱但难改中国主导全球铝需求的现实，电解铝供需基本面趋紧。叠加随着美国通胀逐步回落，美联储有望放缓加息节奏，铝价中枢有望系统性抬升。同时，煤价中枢回落，吨铝利润有望继续走阔并维持高位，电解铝行业有望迎来配置机遇。

风险：商品价格大幅波动，宏观经济改善不及预期，稳增长政策低于预期。

化工

海外企业销量下滑的背景下，1H23我国MDI、TDI和钛白粉等地产链化工品出口继续增长。据海关数据，1）聚合MDI：1H23我国出口量同比增长%至万吨。2Q23聚合MDI出口均价环比下降%至1,693美元/吨，考虑到2Q23人民币贬值，对应人民币出口价格环比上涨。1H23我国出口美国的聚合MDI同比下降%，出口俄罗斯、比利时和土耳其的聚合MDI同比分别增长128%/447%/106%。2）TDI：1H23出口量同比增长%至万吨，其中从山东、浙江和福建出口的TDI合计万吨，同比增长%。1H23TDI出口均价2,323美元/吨，同比略微上涨；2Q23出口均价2,261美元/吨，环比下降%。3）钛白粉：1H23出口量同比增长12%至万吨，出口均价同比下降27%至2,196美元/吨，其中2Q23出口均价2,257美元/吨，环比上涨%。1H23我国出口至印度、巴西、土耳其、韩国、俄罗斯、阿联酋等地区的钛白粉分别为，同比增长35%/21%/46%/9%/34%/25%。在海外聚氨酯、钛白粉公司1Q23销量下滑的背景下，中国企业出口量的增长凸显了其在全球的竞争优势。

近期美国新屋销售和开工数据好转，我们预计有望支撑相关化工品的出口。2023年5月美国新建住宅销售折年数万套，达到2022年3月以来的高点。2023年6月已开工的新建私人住宅折年数万套，已获得批准的新建私人住宅折年数144万套，均较1Q23略有回升。美国居民对住房的潜在需求仍有韧性，我们预计有望支撑相关化工产品的需求。

主要地产链化工品库存处于2022年以来相对低位，产品盈利有所分化。目前聚合MDI、TDI、钛白粉和纯碱生产企业库存均处于2022年以来相对低位，但产品盈利有所分化，受益于行业竞争格局较好及新增产能较少，目前MDI和TDI盈利处于历史中枢左右水平。2023年以来钛白粉盈利有所改善，但仍处于历史底部区间，主要是行业产能增加及国内需求下滑所致；受新增产能增加预期影响，5月以来纯碱价格回落明显，目前纯碱盈利处于2016年以来中枢偏下水平。

政策支持叠加旺季需求有望驱动行业景气回暖。近期国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，会议指出在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。同时商务部、发改委等部门印发《关于促进家居消费若干措施》、《关于促进汽车消费的若干措施》、《关于促进电子产品消费的若干措施》，以及近期住房和城乡建设部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上提到要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。近期政府陆续出台地产领域相关的稳增长政策，我们认为有助于推动地产及地产后周期相关化工品需求复苏，叠加9-10月传统旺季到来，我们预计MDI、TDI、钛白粉等化工品景气有望回暖。

风险：地产链化工品出口不及预期，国内需求复苏低于预期。

宏观

住建部座谈会是政治局会议表态的具体落实。政治局会议指出要“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”。随着人口数量红利消退、人口总量下降、城镇化增速放缓，我国新增住房需求回落或是大势所趋，同时金融监管加强，带动我国金融周期下行，房地产金融化泡沫化的势头也得到遏制，房地产供求关系已出现变化。

在结构转型期与债务周期调整期，稳地产的重要性上升。我们正处于本世纪以来增长动能的第三次切换，从1999-2008年的人口红利与出口驱动，到2009-2018年的金融周期（房价与信贷）渠道，再到下个阶段的TFP与创新驱动。但在新旧动能转换期，新经济乘数尚不大，乘数较大的传统经济仍需适当支持，以实现稳增长的目标。同时，美欧日金融周期下行调整都经历了房价大幅下跌，并带来了系统性金融风险以及私人部门资产负债表衰退，是疾风骤雨式的调整，1970年以来国际上22次房地产危机后都出现了对经济较长和较深的影响。2022年我国居民净资产也出现了波动，稳房价、稳地价必要性较大，对于稳定私人部门资产负债表、提振消费与投资、防范金融风险、缓解地方收支压力都有较大的意义。

我们也要注意到，居民资产负债表问题本质上是负债问题，因为负债是因、资产是果。通过提升杠杆、推升资产价格来改善居民资产负债表的可持续性，没有通过财政扩张、降低居民杠杆来改善居民资产负债表的可持续性那么强。因此，在需求下行大趋势下，地产政策或托而不举，避免强刺激推升新一轮房价大幅上涨、给未来带来更大的问题。

我们认为供需政策均有空间，稳需求方面，重点城市的五限放松仍可深化，强二线首付比下调仍可推广，存量房贷利率下调亦可加快推进；促供给方面，金融16条部分政策延期，对头部民企的再融资或仍将加大支持；稳投资方面，加快保障性租赁住房建设，“盘活改造各类闲置房产”可能成为来源之一，城中村改造加快推进或将温和提振投资，但与之前棚改、旧改不同的是，节奏将稳妥，突出公益属性，资金更多元，或非销售回款单一平衡模式，租赁收入、停车场、商铺等经营性收入或都将成为资金来源。

风险：经济复苏不及预期，房地产和地方隐性债务风险。

策略

国内政策预期引导市场表现。近期政策层面的积极信号增多，7月24日召开的中央政治局会议针对政策空间、汇率、房地产、资本市场、国民企发展、就业等多个领域回应市场关切。其中，针对资本市场提出“要活跃资本市场，提振投资者信心”，在房地产领域指出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”，会议之后近期投资者高度关注相关政策的落实情况。7月25日证监会召开年中工作座谈会，明确要从投资端、融资端、交易端等方面综合施策，以进一步激发资本市场的活力[3]；7月27日住建部进一步细化对于刚性和改善型住房需求的支持措施，包括降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善型住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策[4]。国内政策预期的边际变化带来投资者风险偏好抬升。

投资者情绪有所回升，反弹有望继续延续。我们在5月底认为市场初步显现偏底部特征（详见5月28日报告《A股初步呈现偏底部特征》），5月底至7月中下旬期间市场呈现弱势震荡，指数低位徘徊，市场低迷反映了较多偏悲观预期，呈现出较多与历史类似的底部特征：1）估值层面，沪深300估值接近历史底部水平，对应股权风险溢价上升至历史均值上方1倍标准差的位置；2）交易情绪层面，两市及近期交易额缩量至年内低位，近期A股换手率一度跌至%，反映下跌动能得到充分释放；3）交易特征方面，前期领涨板块近期已经历补跌，往往也是行情下跌末期值得关注的特征。7月上旬结合政策环境变化，我们判断市场积极因素正在累积（详见7月9日报告《积极因素正在累积》），沪深300指数最近一周反弹4%左右，结合当前市场环境及政策预期，我们认为增长遭遇阶段性挑战背景下，政策仍在发力过程中，指数快速上涨之后虽不排除行情可能短期仍有反复，但利好因素驱动下反弹趋势有望延续，对未来一到两个月市场表现观点偏积极，指数有望震荡上行，后续重点关注政策落实，尤其在资本市场及房地产领域。

配置方面，阶段性关注价值风格，地产产业链等有望成为当前投资主线。年初至今结合对经济预期的边际变化，市场整体呈现小盘风格略好于大盘、成长风格好于价值。基于当前政策环境的积极变化，我们认为近期市场风格可能阶段性转向大胜小、价值优于成长。我们在2022年3月发布的《如何判别市场是否见底？》的方法论报告中认为，历史经验显示市场在底部位置初现反弹时期，表现最好的并非前期调整较多板块，而是当期投资逻辑较为清晰的领域。我们在周一点评中认为结合中央政治局会议精神，地产产业链可能有相对表现，近期相关板块较为强势，趋势可能仍将延续；受益于资本市场政策预期的经纪类券商等也有望表现较好；年初至今较为强势的偏成长风格可能近期表现偏弱。

风险：经济复苏不及预期，海外经济和外围局势变动。

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